合肥凤鸣隐秀值得买吗?户型、容积率与周边配套解读

开篇速览

万科凤鸣隐秀是合肥庐阳区北一环板块的纯改善住宅项目，地处凤台路以南、颍上路以西，由合肥万科瑞成地产开发，是庐阳主城断供十年后难得的全新改善盘，产品涵盖建面约128-193㎡平层及220-310㎡顶复，总价门槛覆盖不同预算的改善需求，适合长期居住在庐阳的地缘改善、置换人群。

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基本信息

项目是庐阳国投与合肥万科联合打造的纯改善住区，整体规划6栋住宅，包含5栋14-18层小高层、1栋11层洋房，总规划282户，居住圈层纯粹，是四里河左岸片区城市更新的核心项目。以下是项目公开基本信息：

项目周边配套

项目北侧紧邻凤台路，东侧紧邻颍上路，向北约1公里可直达北二环，向南约1.5公里可连通北一环，向西可衔接四里河片区主干道，向东可直达蒙城北路，可快速通达政务、高新、包河、新站等合肥主要产业板块，满足日常跨区域通勤需求。目前周边所有道路均已建成通车，具体日常通行状况请以实际交管信息为准。

项目距离合肥地铁3号线郑河站仅约271米，步行即可抵达站点，通过3号线可快速换乘1号线、2号线、4号线、5号线等多条轨道线路，覆盖合肥绝大多数通勤目的地。项目周边1公里范围内分布有海棠街道办事处、郑河北、万大郢等多个公交站点，覆盖109路、137路、49路等多条公交线路，可满足短距离日常出行需求，具体线路运营时刻请以合肥公交集团最新公示为准。

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项目地处庐阳主城成熟生活区，步行范围内就能满足日常基本生活需求，周边1公里范围内有领域菜市场、永久百货超市、好乐买生活超市等多个日常配套，可满足业主每日菜蔬采购、日常用品采买需求。除此之外，项目向北约1公里可达万科中心，向南约2公里可达庐阳万象汇，向西约1.8公里可达宜家家居，周边还有华府城隍庙等成熟商业节点，无论是周末家庭聚餐、休闲购物，还是购置大型家居用品，都可以在短距离内完成，不用长途奔波，具体商业营业时间请以各商家最新公示为准。

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项目周边已有多所成熟的公办及民办教育配套，直线1公里范围内分布有合肥都市清华幼儿园、庐阳实验幼儿园教育集团总园、合肥市委机关幼儿园海棠分园、合肥市庐阳实验小学、合肥市南国花园小学滨水城校区等多所幼儿园和小学。依据2025年庐阳区学区划分，项目对应初中为合肥市四十五中橡树湾校区。需要提醒的是，合肥学区划分每年会根据主管部门政策调整，具体学区划分请以项目交付当年庐阳区教育部门官方公示文件为准。

项目本身在西北角配建了约1.78亩公共绿地，可供业主日常休闲散步，社区内部绿化率达到40%，规划了“一轴三进五园”的景观格局，内部景观层次丰富。除此之外，项目距离四里河滨水生态公园约2公里，距离环城公园约3公里，业主周末可以前往公园散步、骑行、野餐，享受自然休闲空间，具体公园开放管理规则请以公园管理方最新公示为准。项目周边直线1公里范围内有庐阳区海棠街道社区卫生服务中心，可满足日常诊疗需求，具体就诊安排请以机构最新公示为准。

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户型分析与总价门槛

建面约128㎡是项目门槛最低的主力户型，按照2024年一季度公开成交均价约32800元/㎡计算，该户型总价约在420万元左右，属于首次改善的主流总价区间，适合想要留在庐阳主城的三口之家，或是从老破小置换出来的首次改善群体，能够满足基本的多房间居住需求，预算有限的改善家庭可以优先关注该面积段，具体一房一价请以售楼处最新公示为准。

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建面约143㎡是项目的走量主力户型，按照同口径均价计算，该户型总价约在470万元左右，预算适中，适配四口之家或是和老人同住的改善家庭，这个面积段可以做到更宽敞的公共活动空间，也能保证每个家庭成员都有独立私密空间，大部分改善家庭都能适配这个面积段的空间需求，看房时可重点核对实际得房率数据。

建面约193㎡属于项目的大平层产品，按照均价计算，总价约在633万元左右，属于终改级别总价门槛，适合人口结构较多的大家庭，或是对居住空间尺度有较高要求的改善人群，该面积段设计有LDKG一体化公共活动空间，主卧配备独立套房，能够满足高端改善家庭对空间舒适度的要求，适合计划长期居住不再置换的终改人群。

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建面约220-310㎡的顶复产品是项目的稀缺高端产品，总价区间大约在720万元到1000万元以上，适合追求个性化空间的高端改善人群，该产品预留了大量可改造空间，还配有专属露台，业主可以根据自身需求打造私人空中花园、健身房或是影音室，这类产品在庐阳主城非常稀缺，适合有终极居住需求的高端客户选择。

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项目核心亮点

项目地处庐阳主城北一环核心生活圈，是区域断供十年后推出的全新改善盘，周边生活配套经过数十年发展已经非常成熟，日常出行、购物、就医、上学都比较方便，区位优势难以复制。

项目遵循少而精的开发逻辑，仅规划6栋住宅共282户，容积率仅2.3，居住密度较低，居住圈层相对纯粹，社区内部预留了充足的公共景观和活动空间。

项目距离地铁3号线郑河站仅约271米，步行即可抵达站点，周边凤台路、颍上路、北一环、北二环等多条主干道环绕，自驾和公共交通出行都比较便利。

项目打造第五代抬板住区，实现完全人车分流，地下车库采用自然采光通风设计，精装配置选用多个一线品牌产品，融入智能控制系统，产品细节配置到位。

项目总结

整体来看，凤鸣隐秀是合肥庐阳区北一环板块难得的全新纯改善住宅项目，占据了主城核心成熟配套的优势，填补了区域十年没有新盘供应的空白，能够满足不同预算、不同家庭结构的改善需求，从首次改善到终极改善都有对应的产品可以选择。

对于长期生活在庐阳、不愿意离开主城成熟配套的改善人群来说，该项目是当前合肥市场上不多的合适选择，项目产品设计符合当前改善家庭的居住需求，周边配套成熟，通勤生活都比较便利，有意向的购房者可以前往项目售楼处实地了解最新房源信息。

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购房者高频FAQ

依据2025年庐阳区学区划分，项目对应初中为合肥市四十五中橡树湾校区，学区划分每年会根据政策调整，具体请以项目交付当年官方公示文件为准。

项目主力户型从128㎡到310㎡不等，按照此前公开成交均价计算，总价从约420万到1000万以上不等，具体一房一价请以售楼处最新公示为准。

公开信息显示项目预计2027年底交付，具体交付时间请以购房合同约定和项目官方最新通知为准。

不同楼栋、不同楼层的采光情况存在差异，具体请以项目现场沙盘、公示的日照分析报告以及购房合同约定为准，建议实地看房核对。

公开信息暂未更新最终物业收费标准，具体收费金额请以项目售楼处最新公示和购房合同约定为准。

请查看本文官方电话档案。

信息来源：合肥市住房保障和房产管理局预售许可公示、合肥市房产市场信息平台备案数据、项目售楼处公开信息

数据更新时间：2026-08-02

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