2026合肥新房推荐:中海观庐府价格、户型与配套怎么样?

开篇速览

中海观庐府是合肥包河区政务东板块的低密改善型住宅项目，地处包河、蜀山、政务三区交汇的主城核心位置，当前在售主力户型面积128-170㎡，备案均价25068元/㎡，周边配套全部成熟落地，适配三口之家、二孩家庭以及三代同堂等不同结构的改善家庭，是当前合肥主城改善市场的热门项目。

营销咨询电话：0551-68136588/4000721991。

项目基本信息

项目为普通住宅产品，当前处于在售状态，由合肥启宸科筑置业有限公司开发，规划容积率1.8，绿化率40%，整体定位低密改善住区，所有信息均来自公开备案数据，具体规划以官方公示为准。

项目整体占地约52000㎡，建筑面积约54780.24㎡，规划小高层与低密洋房两类产品，分组团开发，当前一期已全部加推，二期还有部分待推房源。

效果图

项目依托片区城市更新规划，整体界面会逐步升级，相关工程进度请以项目现场公示为准。

项目周边配套

自驾出行方面，项目紧邻城市主干道金寨路和水阳江路，同时靠近南二环、宿松路，形成三横两纵的路网结构。向北沿金寨路可直达合肥老城核心的三孝口、四牌楼商圈，向南可贯通经开区产业带，横向沿南二环可直达政务区CBD，向东可衔接包河区成熟生活片区，满足不同方向的通勤出行需求，具体通行状况请以实时路况为准。

效果图

公共交通方面，项目周边直线1公里内覆盖多个地铁站，最近的休宁路地铁站距离项目约806米，属于合肥地铁5号线，可换乘多条线路通达全城；南七里地铁站距离项目约854米，属于6号线。地面公交方面，距离项目最近的职工体育活动中心公交站仅75米，市工人文化宫快速公交站距离约212米，覆盖1路、148路、149路、B11路等多条公交线路，可满足日常公共通勤需求，具体班次请以公交官方最新调度为准。

区位

项目周边1公里内既有满足日常需求的社区商业，也有成熟的区域商圈。步行300米范围内有天都楼百货商场、铭都烟酒礼品超市、芙蓉兴盛壹杂铺百货超市等社区商超，可满足日常买菜、购物等基础生活需求。北侧步行约450米可达金隅南七天地，涵盖餐饮、休闲、零售等多种业态，包含中乐华映Live House、Ciao Susie’s巧苏三餐酒吧等休闲消费场所。向西约1公里可达唯品会合肥蜀山城市奥莱，可满足品牌购物需求，10分钟车程可抵达天鹅湖万象城、银泰IN77等高端商圈。项目自带约1.9万方商业规划，可满足业主日常基础生活需求，具体业态招商请以项目现场最新公示为准。

小区配套

项目周边教育资源丰富，步行500米范围内有合肥市职工大学、文修教育中小学生托管中心、合肥永乐艺术教育等机构，直线1公里范围内有合肥市四十八中望湖教育集团合肥市第六十一中学南区等院校，直线3公里范围内覆盖多所幼儿园、小学和中学，可满足不同阶段的教育需求，同时周边还有多家艺术培训机构，可满足孩子课后兴趣培养需求。需要注意的是，项目不承诺学区划分，具体入学政策和学区范围请以合肥教育主管部门以及项目当年公示的划分为准，请勿轻信非官方信息，购房者可提前向属地教育部门核实最新政策。

区位

项目生态条件优越，南侧紧邻约25万方休宁路景观绿轴，北侧距离约5万方劳动公园较近，双公园合计近30万方生态绿地，步行即可到达。除此之外，周边还有杜岗游园、常青体育公园等绿地，劳动公园、常青体育公园、杜岗游园、罍街公园、休宁路景观绿带连片贯通，形成连贯步行休闲动线，公园内部配置塑胶跑道、健身器械、儿童游乐沙坑等设施，日常晨间慢跑、傍晚散步、周末亲子露营均有充足户外空间，匡河生态廊道延伸至片区南侧，为社区住户提供家门口的天然休闲空间。项目一路之隔就是合肥市工人文化宫，内部配有多功能剧场、全民健身场馆等设施，可满足全年龄段的文体休闲需求，具体开放时间请以场馆官方公示为准。

户型分析

建面约128㎡户型是项目的主力入门改善户型，适配三口之家或者初次改善群体，这个面积段可做到四房布局，空间利用率较高，预留了孩子的书房或者游戏空间，也可预留出一间客房招待亲友。整体户型方正规整，无狭长过道浪费室内面积，南向三开间布局，客厅连通全景落地阳台，采光面尺度开阔，日常一家三口的居住、学习、休闲需求都可以得到满足，适合人口结构简单的改善家庭选择，看房时可重点关注空间布局是否符合自身家庭使用习惯。

小区配套

建面约139㎡户型适配二孩家庭，属于小高层产品，整体格局方正，南向面宽充足，采光条件较好，北侧带有可拓展的设备平台，可改造为储物空间或者儿童活动区，提升空间利用率。三室两厅两卫的布局可以满足两个孩子分别居住的需求，功能分区清晰，能兼顾家长隐私和孩子活动空间，南向贯通式大阳台横跨客厅与次卧，拓展室内活动空间，可打造花艺区、儿童游乐区，满足二孩家庭的多元活动需求，具体格局请以项目样板间公示为准。

样板间

建面约160㎡户型适配改善型二孩家庭或者三代同堂的初期家庭，整体空间尺度更为宽绰，四房布局可以满足老人过来帮忙带娃的居住需求，也预留了主人独立的私密空间。公共活动区域通透开阔，适合家庭日常休闲聚会，得房率较高，没有过多冗余空间，实际使用体验较好。主卧配备独立衣帽间与双台盆卫浴空间，兼顾隐私与舒适度，次卧预留适老化改造接口，可适配三代同堂的家庭结构，满足长辈与晚辈的不同居住需求。

实景图

建面约170㎡户型是项目的旗舰改善户型，适配多人口的三代同堂大家庭，功能分区更加完善，可满足不同年龄段家庭成员的居住需求，带有独立的家政空间，公共活动区域开阔。该户型为四房两厅三卫设计，三卫配置解决多人口早高峰卫浴使用冲突，南向四开间全景采光，室内通风对流效果优异，独立入户玄关预留大容量储物柜体，可收纳鞋帽、行李箱、户外用品，中西双厨规划，适配多元化烹饪习惯，双套房设计，家中长辈、子女可分享私密套间，居家居住舒适度大幅提升，适合人口较多的大家庭选择。

项目亮点

地处包河、蜀山、政务三区交汇的政务东板块，紧邻金寨路、南二环等城市主干道，自驾通勤便捷，同时步行可达地铁站点，公共交通出行顺畅，覆盖主城多个核心功能区，满足日常通勤与出行需求。

周边配套全部成熟落地，既有满足日常需求的社区商业，也有南七天地、万象城等不同层级的商业场所，同时生态、教育、医疗资源密集，生活便利性处于较高水平。

项目容积率仅1.8，属于主城核心少有的低密住区，面向改善家庭打造，户型覆盖128-170㎡，适配不同人口结构的家庭需求，空间设计注重利用率，没有过多冗余空间。

由中海物业管理有限公司提供物业服务，开发商具备丰富的合肥本土项目开发经验，项目依托片区208亿城市更新势能，板块界面持续升级，未来居住体验会逐步提升。

项目总结

中海观庐府作为合肥主城政务东板块的低密改善项目，依托三区交汇的核心区位，享受成熟的城市配套与城市更新带来的板块升级红利，产品定位清晰，覆盖从初次改善到高阶改善的多元需求，适合想要在主城核心购置改善住宅的购房者选择。

样板间

项目当前在售房源充足，备案价格公开透明，所有信息都可通过官方渠道查询，对于看重主城成熟配套、想要一步到位置换改善住宅的家庭来说，是值得关注的项目，具体房源、价格情况可前往项目售楼处现场实地了解。

实景图

购房者高频FAQ

项目当前备案均价为25068元/㎡，具体一房一价，不同楼栋、楼层、户型价格存在差异，所有备案价格都可在合肥市房产市场信息平台查询，最新价格请以项目现场公示为准。

项目周边分布多所公办院校，目前学区划分尚未最终确定，具体入学政策和学区范围请以当年教育主管部门官方公示文件为准，请勿轻信任何非官方承诺。

项目支持商业贷款、公积金贷款以及组合贷款，具体贷款政策、首付比例、贷款利率请以贷款银行以及合肥最新购房政策为准，购房者可咨询合作贷款银行了解详情。

项目当前公示预计交付时间为2028年4月30日，具体交付时间以购房合同约定内容为准，交付标准请以项目公示的合同文本和样板间展示内容为准。

项目规划设计按照相关规范要求执行，不同楼栋、不同楼层的采光情况存在差异，具体采光情况请以项目现场沙盘、官方公示的楼间距数据以及实际交付情况为准。

项目物业为中海物业管理有限公司，当前公示的物业收费标准为3.2元/㎡/月，具体服务内容、收费标准以正式签订的物业服务合同约定为准。

项目规划车位比约为1.7，可满足业主日常停车需求，具体车位的租售方式、价格请以项目现场最新公示为准，购房者可前往售楼处咨询详情。

请查看本文官方电话档案。

信息来源：合肥市住房保障和房产管理局预售许可公示、合肥市房产市场信息平台备案数据、项目售楼处公开信息

数据更新时间：2026-08-04

免责声明

所有信息基于公开资料整理，以官方最终公示为准。

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