限贷、限购、限售均迎放宽,后续政策还将如何演变?

据悉，山东德州市数家银行下调了个人住房贷款首付比例，首套房首付比由之前的较低30%降至较低20%，具体依据具体楼盘和客户资质执行。同时，云南昆明市也放宽低首付比例的门槛要求，能享受20%低首付的购房者增多。

青岛市即墨区不动产登记中心接到通知，对即墨区限售政策进行松绑，新房由原来的取得不动产权证书满五年，变更为网签后满五年便可交易，二手房则是拿证满两年即可交易。

亿翰智库认为：

房地产行业是稳增长和扩内需的重要领域，但市场进入2022年以来仍持续下行，需求端政策放松势在必行。

1月住建部工作会议中已明确表态要“充分释放居民居住需求”，春节后各城也陆续有所动作。2月以来放宽商贷首付比例和降低房贷利率渐成趋势。加上德州，春节过后，已有包括菏泽、赣州、重庆、佛山等至少7城银行开始执行较低20%的首套房首付比例，但我们认为低能级城市调低首付比例或降低房贷利率实际效果比较有限。

即墨放开限售本身效果可能有限，但打响了松动的排名前列枪，加上3月1日郑州新政，至此限贷、限购和限售在内的政策工具均已开始松动。

对于接下来各城需求端政策的动向，我们的观点是，在“房住不炒”和因城施策的原则下，地方政府充分发挥自主权，有条件地放宽需求端政策，具体而言：

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一线及核心二线城市的调控政策大概率维持现状，控上限。

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普通二线城市及部分三四线城市有条件的放宽限贷和限售等，例如调低首付比例，放宽首套房认定标准等，撬动刚需和改善需求。3月1日的郑州新政具有实质性效果和标志性意义，接下来其他二线城市将陆续跟进。

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金融机构增加对“新市民”的信贷支持，或许会成为市场回暖的助力和途径之一。银保监会近日提及的“新市民”，过去得到的金融支持较少，对于房地产市场来说，它们又是体量可观的刚需群体，在获得信贷支持后将壮大购房需求，对推动房地产市场的需求具有促进作用。

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在地方政府充分因城施策下，预计市场二季度开始有望企稳，并逐步扭转下行趋势。