2022年地产政策速览

【保租房贷款不纳入集中度管理，预售资金监管的统一不意味着放松】2022年2月第1-2周，政策主要包括住房保障及预售资金监管等。住房保障方面，地方政府继续推进保障性租赁住房发展，中央层面正式落地对其的金融支持措施。具体而言，东莞和太原发布加快发展保障性租赁住房的实施意见，其中东莞明确将在“十四五”期间将筹建10-15万套保障性租赁住房；成都市住建局与部分银行签订战略合作协议，争取银行方面对于建设保障性租赁住房的资金支持。而在中央层面，央行和银保监会正式宣布，银行业金融机构向保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，并鼓励银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，这为银行业金融机构除去了后顾之忧，为保障性租赁住房发展打通资金渠道，年内相关信贷规模将会明显上升。总而言之，这一规定是国家落地对保障性租赁住房建设的金融支持的重大举措，相信年内各种支持措施也将逐步落实。预售资金监管方面，消息称相关部门下发了关于城市商品房预售资金监管的相关意见，文件中对预售资金的规定进行了全国统一，提出预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。消息一出，引发行业内外广泛关注，开年市场仍旧低迷的背景下，行业内非常期待政府层面的宽松政策，因此不少观点认为这意味着预售资金监管将全面放松，从而释放房企的流动性。但我们认为，此次中央层面的规定目的在规范和纠偏，而不是放松监管，在“房住不炒”的基调下，国家不太可能再大收大放，因此对此我们应该首先调整心态。具体而言，我们认为，国家对关键监管条款进行引导，但具体细则还是会交由地方确定，例如监管额度按照工程造价的多少比例确定恐怕国家层面难以直接规定。规定的影响而言，一些监管太严的城市，主要是过于收紧的三四线城市，可能会迎来监管方面的更多调整，因此若配合销售情况好转，规定的落地将会释放布局这些城市房企的部分流动性，但是行业整体流动性的改善或许依然有限。

【安徽鼓励房企多举措促进消费，厦门加强预售资金监管】2022年1月第4周，政策主要包括需求端调控、防范行业风险以及住房保障等。需求端调控方面，安徽省发改委鼓励企业通过赠送抵扣券以及降低首付比例等方式促进春节期间住房消费，内江资中面向生育二孩、三孩家庭发放购房补贴。临近春节，消费旺季将至，此时鼓励企业出台购房优惠措施，尤其有助于促进返乡置业群体的购房需求释放，不过值得注意的是，安徽省发改委所引导的是企业行为，因此所提降低首付比例并不等同于银行降低贷款首付比例。防范行业风险方面，厦门出台新版商品房预售管理规定，其中提到要加强预售资金监管，以防范交房风险，江苏、四川政府工作报告中均提到要加强对房地产风险的排查和化解，防止行业风险向金融等领域传导扩散。值得注意的是，厦门新版规定中对于预售资金管理的规定，强化了执行上的刚性，不过在监管额度确定上提出要根据企业信用状况进行差别化监管，而至于具体留存资金比例，规定删除了征求意见稿中的具体比例规定，将交由预售主管部门制定。目前来看，多个地方政府开始采取差别化监管的方式，释放信用等级高的企业的部分监管资金，我们认为，此举与地方政府防范交房风险的诉求并不相悖，而是在此前提下优化监管方式，提高预售资金的利用效率。住房保障方面，宁波发布加快发展保障性租赁住房的实施意见，“十四五”期间全市将筹建21.3万套，值得注意的是，相比于其他城市，宁波明确提出鼓励国企参与，发挥示范引领作用。我们认为，在初期，鼓励国企参与能够加快保障性租赁住房推进，不过最终保障性租赁住房的运行还是要靠更多民营企业的加入，因此如何激励民营企业参与，也是地方政府都需要认真思考的问题。

【三四线继续释放需求端利好，预售资金监管有松有紧】2022年1月第3周，政策主要包括需求端调控、预售资金监管及住房保障等。需求端调控方面，三四线城市继续通过多种手段释放利好，中央层面近期表态或为2022年需求端调控政策奠定基调。三四线城市本周依然积极动作，住房补贴方面，连云港在升级后的人才政策体系中提到，人才购房券额度较高可达200万元，公积金贷款方面，连云港提高人才公积金贷款额度，南宁将首套和二套房公积金贷款额度均提高10万元，自贡则放宽住房套数认定，实行“认贷不认房”，同时取消了对两次贷款间隔的限制，此外，值得注意的是，恩施建始瞄准返乡置业需求，联合开发商组织优惠活动，包括发放1-2万元的购房代金券、发布特价房等等，时值岁末，低能级城市即将迎来返乡置业需求，政府的积极促进料将一定程度促进需求释放。中央层面，住建部工作会议重申“房住不炒”定位的前提下，罕见提到“充分释放居民住房需求”，国新办对于购房政策再次强调因城施策实施调控。我们认为，这意味着2022年需求端调控整体基调偏松，但不应期待全面放松，在“房住不炒”和精准施策的前提下，刚需和改善性需求将得到切实支持，各城在此基调下，针对本地实际情况出台政策，近期三四线城市频频释放利好，事实上已经开启了因城施策的前奏。对于需求端调控的具体动向以及实际效果，还待后续观察。预售资金监管方面，国家层面制定放松政策的传言目前未被证实，地方的执行方向上存在明显差异。本周，国家层面制定政策指导地方适当放松预售资金监管的消息释出，在行业内引起不小反响，但目前仍未被证实；而地方目前在执行上出现了相反的方向，烟台宣布对于信用等级高的企业预售资金留存比例降低3%-5%，释放资金优先用于农民工工资支付，而福州则进一步强化预售资金监管，将强化入账管理，规定监管额度原则上不少于项目工程总造价的1.2倍，对信用不良或存在违规行为的房地产企业进行重点监管或全额监管等。目前我们维持对于预售资金监管的判断，大幅放松的可能性不大，小幅、定向释放，或者提高资金利用效率可能是后续地方政府的调整方向。住房保障方面，政策集中于保障性租赁住房，一方面有城市继续发布建设规划，另一方面，上海率先出台项目认定办法和运营管理细则，政策走向实操层面。无锡发布实施意见，指出“十四五”期间保障性租赁住房筹建总量不低于8万套，与此同时，据住建部，2022年将筹建240万套，保障性租赁住房的推进迅速，年内我们将看到部分成效；上海同日发布《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》和《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》，对于保障性租赁住房的项目认定，以及准入、配租、租金、租期等运营管理细则进行明确，其中提到的区域准入规则差异化、面向“企业+个人”配租以及允许租赁企业提供增值服务等条款，贴合实际情况，有助于提高租赁效率和企业积极性。上海首先推出保障性租赁住房实操层面政策，给其他地方政府提供了良好参考和借鉴。

【北海限贷松动利好改善群体，保障性租赁住房建设规划基本明晰】2022年1月第2周，政策主要包括需求端调控、住房保障、落户政策等。需求端调控方面，三四线城市继续出台宽松政策，政策手段上既有延续也有新出。一方面泸州加入人才购房补贴行列，人才在中心城区购买首套房较高可获200万安居补助；另一方面，北海将二套房公积金贷款首付比例从60%调低至40%，料将促进改善性需求释放，值得注意的是，这是近期首次有城市从限贷方面出台宽松政策。我们认为，2022年地方政府将围绕需求端进行预调微调，从2021年末开始的三四线城市的需求端政策松动，可以看做是这一趋势的信号。住房保障方面，多地公布保障性租赁住房建设计划，国家发改委在公共服务规划中继续强调大力发展保障性租赁住房等住房保障措施。海南、福州、邯郸等地公布“十四五”期间保障性租赁住房建设计划，海南明确要建设25万套安居房，新增保障性租赁住房和公共租赁住房保障5万户，福州计划筹建15万套，邯郸计划筹建1万套。据住建部，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。同时，住建部在《“十四五”公共服务规划》中强调，要大力发展保障性租赁住房、因地制宜发展共有产权住房等，积极推进住房条件改善。2021年下半年以来，我国保障性租赁住房制度建设推进迅速，随着重点40城建设计划全部明确，全国保障性租赁住房的发展规划工作基本落定，为接下来的实际筹建工作奠定坚实基础。同时，国家层面对加快发展保障性租赁住房的态度始终如一，因此接下来地方政府仍将积极出台相关政策及推进实际筹建工作。

【进一步推进要素市场化配置，南平发布综合利好政策】

2022年1月第1周，政策主要包括要素配置、行政调控、住房发展等。

要素配置方面，主要涉及土地和劳动力要素，一方面从行政管理方面进一步推进其市场化配置，另一方面地方政府也用经济手段吸引要素聚集。行政管理层面，国务院办公厅印发《要素市场化配置综合改革试点总体方案》，从国家层面为进一步推动要素市场化配置描画蓝图。其在土地方面提出允许符合条件的地区探索城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂使用机制，推动以市场化方式盘活存量用地等，劳动力方面提出进一步深化户籍制度改革，支持试行以经常居住地登记户口制度，实现基本公共服务常住地提供等。

此外，地方政府也在积极动作，海南为建设高标准市场体系，提出了推进土地和劳动力市场化配置的改革方案，其中提到要探索增加混合产业用地供给，推行以“极简审批+对赌协议”为核心的标准地制度改革，实行以公民身份号码为少有标识、全岛统一的居住证制度，放开放宽落户限制，开展全岛同城化户口登记通办试点等等；山东明确将逐步实现租房落户，淄博提出全面放开城镇落户限制，嘉兴降低户籍准入年限门槛并推进其同省互认。我们能够看到，行政管理层面的改革正在逐步解除要素流动的人为限制和枷锁，为土地和劳动力等要素的市场化配置奠定制度基础。

经济手段方面，各地政府发放的定向购房补贴、贷款优惠等意在通过满足“住”这一需求来吸引人才或者劳动力。本周又有一些省市加入这一行列，广西玉林宣布为域内农民和新市民首次购房提供补贴和信贷支持等一揽子支持政策，昆明将为高校毕业生就业创业提供租房补贴、住房补贴等，安徽马鞍山降低高层次人才公积金贷款申请门槛，福州将人才限价商品房的限售年限缩短至原先一半。这些政策一方面能够吸引人才和劳动力留在当地，另一方面也会从促进需求方面一定程度提振地方房地产市场。

行政调控方面，福建南平从供给端、需求端出台综合利好政策，以促进房地产市场平稳健康发展。供给端利好政策包括延长土地金缴纳期限，降低保证金比例，允许部分商办转住宅，值得注意的是，在预售资金监管方面，其提出AAA级房企可使用银行保函抵顶不超过50%的重点监管额度；需求端利好政策包括为外来购房群体住房补贴等优惠，同时提高公积金贷款额度等。三四线市场持续低迷，地方政府陆续开始推出促进政策。南平的利好政策围绕供需两端，预计能够带动部分企业投资和市场成交，尤其是针对房企的纾解政策针对性强，能够有效缓解其资金压力。