E50房企融资规模回升,招商、保利接连发境内债

# 01

政策速览

【厦门修订预售管理规定，住房保障继续稳步推进】

2021年11月第3周，政策主要包括住房发展和住房保障、预售管理以及公积金管理等。

预售管理方面，厦门拟修订商品房预售管理规定，同时对预售资金管理的规定进行了重申。我们认为，厦门此次修订主要是根据实际情况发展对规定进行完善，不过规定中预售资金管理相关条款继续保持，也侧面说明当前地方政府对于预售资金监管的态度确实是不会轻易放松。

住房发展方面，本年内各地陆续发布新的住房发展规划，无锡发布规划，其中针对房价管控、住房供应、住房保障、棚户区改造等八个方面提出具体目标，基本描绘了新周期内城市住房发展的蓝图。

住房保障方面，事实上自从《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以及7月国务院电话会议以来，各地政府都在积极响应，一方面地方出台加快发展保障住房的实施意见，从制度上进行指引，另一方面针对存量房改造为保障性租赁住房出台促进措施，以及给予租赁服务提供主体鼓励和优惠措施，落实一些现在已具备可行性的措施。本周，山东发布实施意见，佛山发文有关存量房改造，深圳涉及对租赁服务提供主体的税收优惠。接下来一段时间，仍是各地住房保障相关政策发布的高频期，在中央的指导下，各地政府的住房保障制度设计和体系建设正在有序推进。

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# 02

土地市场

【央企和优质民企拿地持续性强，预计年底投资加强】

11月第3周，E50房企合计拿地面积为26.7万平米，成交金额26.6亿元，平均楼面价为8302.7元/平米，基本均为底价成交。

综合来说，房企拿地呈现三个特征：

排名前列，拿地企业多为央企和优质民企。在企业资金受到严格管控下，央企的资金优势彰显，是公司发展的根本竞争力。优质民企的普遍特点是长期发展稳健，市场上行期间对杠杆的控制换来的是市场下行期的生存能力增强，风险偏低，因此能在多数民营房企苦于偿债的压力下依然保持相对稳定的投资力度。

第二，拿地力度小。虽然央企和优质民企受到的影响相对偏小，但是资金链的收紧同样让公司更谨慎对待现金的流出，拿地更看重在当地的深耕力度以及地块的价值，导致投资力度缩小。但是随着第三批集中供地的到来，这批房企有望加大投资力度，以保障来年项目的稳步开发推进。

第三，地块多以底价成交。对民营房企而言，随着预售资金监管的加强，可动用资金严重受限，这就使公司可用于拿地的支出减少，竞争力的下降导致地块多以底价成交。总的来说，当下的行业环境对央企和优质民企发展是极好的时机，土地价格相对较低有利于公司扩大优质土地的储备，为未来的长期可持续发展奠定基础。

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# 03

融资信息

【E50房企融资规模明显回升，招商、保利接连发境内债】

融资活动方面，2021年11月第3周，E50房企融资规模297.1亿元，环比上升147.1%，较上周明显回升。其中境内债发行规模80亿元，较上周增加433.3%，保利发展发行5年期20亿元中期票据，票面利率3.55%，较上次发行持平。招商蛇口发行3年期和5年期各15亿元中期票据，票面利率分别为3.23%和3.55%。同时招商蛇口发行30亿元超短期融资券，票面利率2.84%，较上次发行基本持平。海外债方面，本周E50房企依然无海外债发行。

股权融资方面，11月14日，融创中国以每股15.18港元配售3.35亿新股，融资50.85亿港元，同时以每股14.75港元配售1.58亿股融创服务股份，融资23.31亿港元。两项配售合计折算约60.8亿元人民币。据悉，融创中国拟将用约50%款项用作公司一般运营资金；剩余50%用于偿还贷款。在行业流动性趋紧下，房企筹资资金的方式日益多元化，本周融创中国和首开股份的股东通过财务资助的方式向房企分别注入4.5美元和15亿元人民币的流动资金，以支持企业发展。中国恒大将持有的所有恒腾股份约16.62亿股卖给联合资源投资控股有限公司，融资21.27亿港元，至此中国恒大不再持有恒腾网络股份。

融资政策方面，11月19日，银保监会就近期热点问题答记者问时表示，房地产合理贷款需求得到满足。10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。同时央行在第三季度货币执行报告中表示目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。从监管层的表态来看，尽管对贷款过紧有所纠偏，但房地产行业调控趋势未变，行业仍将面临从严的政策环境。

# 04

企业经营

【房企出售资产获取资金，地产项目交易处于买方市场】

2021年11月第3周，本周房企事件主要包括评级及展望下调、股权转让等。其中中南建设被标普下调评级至“B-”，中骏集团被惠誉下调评级至“B+”，中国奥园被标普下调评级至“CCC”，标普认为中梁控股融资渠道收窄，评级展望调整至“负面”，惠誉下调远洋集团展望至“负面”，评级“BBB-”；奥园广州荔湾东塱项目引入世纪金源，奥园持股比例降至51%，中海天津公司拟挂牌出让50%股权为补充流动资金，中国金茂24.28亿元转让青岛方嘉置业90%股权予青特，滨江融信杭州项目引入浙江中豪房屋建设有限公司为股东。

2021年下半年以来，地产项目交易进入买方市场，龙头房企的暴雷违约事件使政府的监管力度加大，在商品房需求持续下行的背景下，房企纷纷将优质资产摆上货架，企图出售资产获取一点流动性，但大环境下人人自危，加之疫情对于商场及酒店的影响较大，使得这两类资产并不好出手，在卖方急需资金维持企业运转的背景下，买方市场还将持续一段时期。

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