首付20%!重大利好?多城放宽限贷的冷思考

2022年2月18日，经确认以中国银行、农业银行、工商银行、建设银行为主的四大银行在山东省菏泽市下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前较低30%，降至较低20%。同时，根据名下有无住房、有无住房贷款记录以及贷款记录是否结清，较低首付比例还分为25%、30%、40%。除了菏泽，全国已经有一些城市默默降低了首套房贷利率及首付比例，如重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。此轮调整城市均为非“限购”城市，是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。另外，据亿翰智库了解，早在2021年3月末山东泰安部分银行对首次购买住房的家庭可执行20%的首付比例。

亿翰智库认为：

这次以菏泽为主的非限购城市放宽限贷的理由有两个：

1//自2022年开年以来，住建部就提出“充分释放居民住房需求”，相比较以往“支持合理住房需求”的说法有明显转变，随后多数三四线城市做出相关反应，通过发放购房补贴的方式鼓励健康的住房销售活动，菏泽作为三四线城市，调控政策的边际改善也在意料之中。

2//这类城市近期房地产市场下行压力大。以菏泽为例，菏泽作为内生型三四线城市，棚改带来的需求经过释放后，需求受到抑制导致房地产市场长期处于以价换量的状态，市场表现相对较弱。虽然2021年的菏泽新房价格从6439元/平米上涨到6571元/平米，全年价格有小幅度上涨，但实际已跌回2019年的市场水平。适当放宽限贷政策，有利于市场平稳健康发展。

同时，我们认为此次政策调整的信号价值大于实质。虽然菏泽、重庆、赣州等城市降低商业贷款首付比例，但是考虑到城市基本面和房地产市场的现状，我们认为限贷的放宽对当地房地产市场有促进作用，但影响有限。简单测算，结合当地在售项目的实际情况，假设新房总价在70万元、100万元和150万元，那么首付比例调整前后，“无房无贷”购房者的首付分别下降7万元、10万元和15万元。首付的降低会刺激部分潜在购房者的需求释放，但低能级城市“鹤岗化”现象严重，受制于当地居民收入水平、人口外流、城市本身无限购政策等因素影响，实际购房需求增量有限。另外，不是所有“无房无贷”购房者均可享受20%首付比例，四大银行放宽限贷针对的更多是信用良好的购房群体。因此，整体来看，菏泽放宽购房首付款比例对信用资质优异的刚需改善群体有促进性作用，但影响有限。同时，不可否认，首付比例下调是一个积极信号，尤其是商业贷款方面，不排除后续其他城市跟进的可能性。

值得注意的是，这类政策放宽不属于超预期的范畴，而是基于国家“房住不炒”的定位、“稳地价、稳房价、稳预期”的目标和“因城施策”的主基调进行调整的。央行2016年所发布的《关于调整个人账户方贷款政策有关问题的通知》中已明确规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首套个人住房较低首付款比例可以下调，允许在较低首付款比例25％的基础上向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，较低首付款比例调整为不低于30％。