四大信号!房地产市场迎来触底反弹时刻……

房地产市场终于迎来触底反弹时刻！01超10城下调住房贷款首付比例据财联社记者统计，截至目前，已有超过10个城市下调了公积金或商贷首付比例，其中以三四线城市为主。2月25日，山西晋中市发布关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知（试行）。通知指出，将降低二套房首付比例，家庭购买第二套改善性住房需申请住房公积金贷款的，首付比例下调为不低于购房总价的20%。该通知自2022年3月1日起执行。值得一提的是，这是全国范围内第5个下调公积金贷款首付比例的城市，此前北海、自贡、南宁、福州等城市均出台政策下调公积金首付及提高贷款额度。相比下调公积金贷款首付比例，更引人关注的是，2月以来至少有5个城市下调了商贷的首付比例。继山东菏泽打响降低商贷首付排名前列枪后，包括重庆、江西赣州、河南驻马店等地银行均将首套房贷款首付比例降至20%。据中新经纬2月25日报道，江苏省南通市工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、江苏银行下调了该市个人住房贷款首付比例，首次购房、首次申请住房贷款的购房人首付比例从之前较低30%，降至较低20%。前海证券研究报告指出，此轮调整房贷首付比例的城市均为“非限购”城市，是由当地住房、金融职能部门根据“因城施策”原则共同决定调整。事实上，在央行2016年所发布的《关于调整个人账户方贷款政策有关问题的通知》中已明确规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首套个人住房较低首付款比例可以下调，允许在较低首付款比例25%的基础上向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，较低首付款比例调整为不低于30%。业内人士认为，下调首付比例对刺激市场需求效果比较明显，超过10城降低首付比例的举措或引发更多城市效仿跟进，特别是城市基本面弱、市场调整压力较大的三四线城市。“当前首付比例的下调，显然是一个趋势，客观上有助于促进购房门槛的降低和购房需求的释放。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，需要注意的是，一些低首付、零首付等操作还是要纠正，各地要在合规情况下积极放贷，助力购房市场的高质量发展。据中原地产研究院数据显示，2022年1月至今，已经有超过45个城市发布了稳定楼市的政策。“预计未来，从中央到地方还会有政策陆续出台，刺激市场需求侧实质性改善，逐渐形成政策合力，为房地产行业构成稳定健康的上行空间，包括改善非热点城市以往的过度纠偏。”前海证券研究报告指出。“对于市场来说，各地扶持政策发力显效仍需时间，预计短期市场调整态势仍将延续，部分前期调整较早以及需求支撑力度强的城市，随着信贷环境的改善以及相关扶持政策陆续落地，市场有望逐渐筑底回升，部分城市3月小阳春仍有预期。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示。

02住建部透露房地产发展四大信号2月24日，住建部再次为2022年房地产发展定调，在“房住不炒”主基调下，因时制宜给出了政策方向。事实上，相关部门的多次表态，既体现出行业出现的阶段性问题需要解决，又相当于再度明确房地产“支柱产业”地位不变。这次发布会，全场贯穿一个“稳”字。在纷繁复杂的信息中，“楼市维稳，保障民生”是主线，促进房地产市场平稳健康发展是目标。在笔者看来，住建部此次再谈房地产，说了四句“关键话”，亦是四个重要信号。排名前列句，精调控。“增强调控政策的精准性和协调性”，这是过去“因城施策”“调控联动”两大提法的“加强版”。重点做到三个“加强”：一是加强土地、金融和市场监管等政策的协同，二是加强部、省、市的调控联动，三是加强对城市“一城一策”政策的指导和监督。日前出台的商品房预售资金监管新规就体现了这一思路，其在全国层面统一安排，各地将因企施策、“一城一策”进行资金监管。第二句，稳预期。“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。这意味着将继续激活购房需求，恢复基本面“稳预期”。有了“因城施策”的前提，各地可根据房地产市场运行情况灵活调整政策。据不完全统计，年初至今，超40城出台稳定楼市新政，涉及降首付、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等方面。未来从三孩家庭等角度看，可能会适度释放以二套房、大户型房为主的改善性需求。事实上，针对刚需和改善性需求，适度调整过于严格的限制性政策已在进行中。第三句，保交付。“以‘保交楼、保民生、保稳定’为首要目标”。这“三保”去年底正式提出，此次再提“三保”是首要目标，是住建部对个别房企因债务违约所引发的项目逾期交付风险的再次“亮剑”，即“坚决有力处置”。众所周知，2022年是房企偿债高峰期，到期债务近万亿元。今年以来，并购贷登场、银行间债券融资放行，都是缓解流动性压力，防风险，助力行业跨越信心修复期的举措。但核心就一条，维护购房群众合法权益。购房者不该为房企过去过度金融化引发的恶果买单，交楼、民生、稳定三者辨证统一，要压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定。第四句，护大盘。“努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用”。或许，这是从业者希望听到的，也是住建部首次提出的新定位。在笔者看来，这是对“房地产是支柱产业”定位的新延伸，意味着有望看到更多稳定市场的政策出台。稳住房地产市场，助力行业从粗放式发展转为精细化管理，适度去金融化，提升产品力，同时激活存量市场，有助于从居住领域护经济大盘。不短视，从长计议，不再靠房地产短期刺激经济景气度，但不是经济增长不需要房地产。结合行业现状来看，调整态势仍在深化，但是在调控政策坚持连续性和稳定性下的调整，“稳”，从来都是主旋律。03一二线楼市上涨此前的2月21日，国家统计局发布70个大中城市房价数据。数据显示，一线城市的房价在连续下跌6个月后，终于开始触底反弹！

1月份，一线城市新房价格环比上升0.6%，而上月则是-0.1%，这个数据创下了7个月以来的历史新高。1月份，二线城市新房价格环比上涨0.1%，这是在经历了连续三个月的环比下跌后，再次迎来上涨。因此，仅从一二线城市新房价格来看，楼市已经开始触底反弹了。看完了新房数据，再看二手房数据。

1月份，一线城市二手房价格环比上涨0.1%，尽管涨幅不高，但已经是连续两个月回升。二线城市二手房价格环比下跌0.2%，但跌幅已经在持续收窄，触底的趋势十分明显。可以说，从1月份的楼市数据来看，房价已经开始触底反弹了！回顾2021年，中国楼市经历了史上最严的调控，全年调控次数超过500次，调控政策严厉少有。以2020年楼市涨得最凶猛的深圳为例，仅一个二手房指导价，就将深圳楼市彻底冰封。

自二月份深圳二手房指导价出台后，深圳楼市4月份后开始出现大幅下跌，随后连跌8个月，2021年10月份进入1605套的月成交冰点。到了2022年1月份，深圳二手房成交量仅1557套，再次跌底！这一数据创下了深圳二手房成交量的十年新低，上一次出现这个数据是在2011年！不仅成交量下降，深圳的房价也在下跌，从二手房指导价出台后，二手房价格就直接被“打了八折”。

深圳之后，上海、广州、成都、南京、宁波、苏州等城市都相继出台了二手房指导价，对房价进行干预，广州甚至出现了一二手房环比齐跌的情况！2021年，中国房价的走势是，一线城市持平或微跌，二线城市微跌，三四五线城市下跌严重。

042022年楼市反弹为主2022年，中国的房价应该要开始向上了。由于楼市下行、房企爆雷，2021年经济发展有一定的压力。著名经济学家马光远说到，房住不炒是正确的，房价决不能再大涨，但也不能下跌，2021年的房价下跌已经严重影响到中国经济的平稳运行了。所以2021年下半年之后，政策上开始对楼市有所松绑。先是下半年，对于房企融资有所放开，允许部分房企扩大海外融资。2021年12月份，央行开始降息25个基点，释放了上万亿的资金，给股市、楼市打了一剂强心剂。

进入2022年1月份之后，对楼市的刺激政策更加频繁了。20%的首付、下调的房贷利率，国家在“催你买房”了。以菏泽市开始，全国约40城下调了房贷首付比例，从30%下降至20%；广西北海、四川自贡等城市公积金贷款买房首付比例下调、贷款额度增加。六大行下调了广州首套房、二套房贷款利率，全国范围内也有不少城市对房贷利率进行了下调；首付比例下调至20%、房贷利率下调，这很明显就是刺激人们购房的政策，在2015年开始的房价大涨潮中，这两个政策功不可没。2022年楼市的主基调，有可能是“触底反弹”了！

2月份开始，楼市有可能会进入金三银四，成交量、成交价格都可能会有一定回升，楼市整体回暖。1月份，70个大中城市的房价已经开始有了十分明显触底反弹趋势了，照这个走势，2月份、3月份、4月份的楼市受政策影响，预计回暖迹象会更为明显。