雅居乐偿还5亿美元境外债,年内卖资产回款近40亿,后续资金压

3月2日下午，雅居乐发布公告，全额赎回2022年3月到期未偿还的优先票据。

该票据本金总额5亿美元，利率6.7%，发行于2019年3月。

此前2月28日，雅居乐曾发公告称，上述票据中本金6350万元部分已被回购注销，因而本次未偿还的本金合计4.365亿美元，折合人民币约27.57亿元。

“赎回将不会对公司财务造成影响。”雅居乐表示。

本次债券赎回后，雅居乐后续偿债压力还有多大？是否存在资金压力？

值得注意的是，2022年以来，雅居乐已经卖了9个项目，回笼资金40亿元，包括广州亚运城股权、三个位于义乌和徐州的项目股权和五家环保公司。

年内剩余到期债券67亿元，偿债高峰在下半年

2 月 22 日，雅居乐发布2021年公开发行公司债券（排名前列期）2022年票面利率调整公告。

公告显示，雅居乐决定将 "21番雅01" 后1年的票面利率上调60个基点，即票面利率为 6.5%。这意味着雅居乐资金成本上升。

目前，雅居乐偿债压力有多大？根据公开信息显示，截至2月中旬，雅居乐存量美元债余额50.34亿元，包括19亿美元的永续债以及31.34亿美元的债券，其中有一笔为2021年底成功发行的24.18亿港元的可交换债券。

2022年，雅居乐有3笔美元债到期，合计规模10.77亿美元。最早一笔于3月7日到期，余额为4.77亿美元；一笔2亿美元的票据将于8月14日到期；另有一笔4亿美元票据将于8月31日到期。

境内债方面，雅居乐控股及旗下公司目前的存量债券有7笔，存量余额为111.53亿元。2022年到期的有两笔合计30亿元到期，到期日分别为7月13日和10月19日。

综上计算，雅居乐境内外债券2022年到期规模折合人民币为98亿元，主要偿债高峰在下半年。如果去除本次已偿还的境外优先票据，剩余未偿还金额为67亿元。

2021年半年报显示，雅居乐有息负债为979亿元，其中银行及其他借款678.4亿元，占比69.3%；债券规模为175.9亿元，占比18%；ABS规模124.7亿元，占比12.7%。

标普预估非受限资金97至157亿

雅居乐的现金有多少？

去年中报显示，雅居乐的现金及现金等价物余额为465.12亿元，对到期债务覆盖比例为1.2左右。

如果单纯从数据上来看，雅居乐的现金能够覆盖短期借款，不过考虑到去年7月至今的开发投资需求，以及去年下半年起预售资金监管加强的态势，如今仍通过8个月前的现金余额进行偿债能力判断并不准确。

与2020年底相比，2021年上半年雅居乐现金增加46亿元，但是经营性现金流净额仅贡献了8亿元，投资性现金流净流出90亿元，筹资净现金流136亿元。

从筹资现金的来源来看，2021年上半年，雅居乐借款152亿元，非控股股东注资106亿元，偿还贷款222亿元。

去年下半年以来，地方政府监管部门加强预售资金监管，多数房企的预售资金难以归集到总部用于偿债。

对于雅居乐的到期债务压力，标普估算，雅居乐现金规模为350亿-450亿元区间，其中仅25%-35%为境内外控股公司层面的可动用资金，据此计算，非受限资金仅97.69亿元至157.5亿元。

“雅居乐的偿债意愿比较强烈，所以表现在债券市场上，就是近期到期的债券价格高，远期的价格低”一位券商地产行业分析师称。

不过，今年1月17日，标普将雅居乐长期发行评级下调至B+，展望为负面。

标普认为，未来一年内雅居乐有相当大的到期债务，由于再融资选择有限，出售资产和销售产生的现金流低于预期，雅居乐的流动性可能在未来12个月进一步恶化，还款压力正在增加。

1月18日，穆迪同样也将雅居乐的评级下调至B1，展望为负面。

去年下半年以来卖资产回款68亿元

为了避免债务违约，雅居乐通过发债、配股及出售资产等方式筹集资金。

1月12日、19日和28日，雅居乐先后出售5家环保公司，总交易对价11.29亿元。

1月21日，雅居乐将广州亚运城项目26.66%股份出售给中海地产，交易对价18.44亿元；1月28日，雅居乐再次将三个地产项目出售给中海宏洋，合计交易对价10亿元。

此外，雅居乐还公告称：2021年7月1日至2021年12月31日期间，雅居乐就旗下14项目非核心物业之出售订立物业认购书，售价合计约28亿元。

粗略统计，去年下半年以来，雅居乐通过出售项目股权的方式累计回笼接近68亿元资金。去年，雅居乐还通过配股、发债等方式融资超过100亿元。

销售回款方面，从目前已有的信息中，可以看到最近8个月雅居乐的销售金额变动情况。其中1月份，销售额73.8亿元，同比下降33%。

中指研究院房企销售业绩统计数据显示，雅居乐1至2月销售额141亿元，当月排第22名，同比减少46.8%。

去年全年，雅居乐累计销售额1390.1亿元，同比微增0.6%。不过去年7至12月，雅居乐销售额仅636.8亿元，同比降23.36%。其中12月，销售额同比下降38%。为了加快销售回款，雅居乐部分大湾区楼盘甚至打7折促销。

除了地产主业外，雅居乐其他板块发展相对缓慢。年报数据显示，2020年，雅居乐多元化业务营业收入为107亿元，占雅居乐当期整体收入的13.3%。这跟雅居乐当初“占一半”的目标相距甚远。

此外，雅居乐还大幅削减拿地开支。2018年-2021年，雅居乐新增土储建筑面积分别为1179.2万平方米、920.6万平方米、781.5万平方米和300.2万平方米。

根据标普预测，2022年雅居乐通过处置资产可以获得100亿元到110亿元的收入。

如果融资形势仍未好转，未来，雅居乐还拥有位于香港的地产项目以及雅生活等上市公司股份，这些资产价值在110亿元到130亿元。

end