这份文件,透露了房价趋势!

来源：子木聊房（ID：zimuliaofang）作者：子木最近，高层印发了一份重磅文件，主题是《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》。聪明人都知道，在经济层面，中央跟地方就是投资机构跟创业团队的关系。这个文件就是在定向安排政策大礼包，哪些城市受益，楼市就有出息，反之，暗淡无光。未来十几年的行情，可能就是一纸文件规划。在正式解读前，我们需要明白什么是“新型城镇化”？新对应旧，旧到底是什么样的？我给你举个例子，大概从2000年开始，全国各地痴迷于一项美食比赛，“摊大饼”，看谁摊得又大又圆，比GDP、基建、造城速度，乐此不疲。截止2016年，全国合计规划有3500个新区，平均每个地级市以上喜提10个新区。按规划，装满这些新区，需要34亿人口，接近亚洲人口的3/4。结果显而易见，产业人口跟不上，大饼变废饼，新区变鬼城，地方亏一个巨大的债务黑洞，房价也高了不少，这便是以“城”为主的旧模式。新模式是啥？文件的排名前列句话就讲了：深入推进以人为核心的新型城镇化战略，提高新型城镇化建设质量。终于想明白了，一个城市最值钱的并不是高楼大厦，而是车水马龙，是大街小巷的烟火气。未来一切政策都会围绕着“人”去做文章，最优对待的是刚毕业的大学生，这都是城市新鲜的血液，其次是农民，未来人口的基础，服务业的根基。理解了这个，新型城镇化才能走得通，再来看这份文件，你会有不同的感悟。

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农变市城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策。实行积分落户政策的城市确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。鼓励人口集中流入城市区分中心城区和新区郊区等区域，制定差异化落户政策。推动具备条件的都市圈和城市群内户籍准入年限同城化累计互认。子木认为，就别300万了，直接解除500万甚至1000万人口城市的落户限制。原来施行户籍制度，是为了把城市和乡村隔离开来，用农业生产资料给城市做工业资本积累。但现在，农业生产基本都自动化了，大多数城市房屋空置，人口也不够用，年轻人也不愿意生娃，农民继续被户籍卡着，城市从哪里找动力源？你会发现，这些年但凡是落户政策宽松的，城市发展都不错。典型如西安，不管三七二十一，把拉人头做指标，公职人员跑去火车站、景区，把年轻人请到局子里落户，虽然略显粗糙，但也打稳了西北核心的根基。这里面还提到“鼓励人口集中流入城市区分中心城区和新区郊区等区域，制定差异化落户政策。”我认为，外来人口去市中心还是郊区，不是鼓励说了算的，是钱包。有钱往里走，没钱门口看，如果用落户政策继续差异化对待，资源可能会错配。还不如想办法多造些保障房，给农民进城首先提供落脚的地方。总的来说，新型城镇化下，引进人才、农民进城是大趋势，而这种趋势必然会加重城市的“马太效应”。大城市，大而全；小城市，小而美。这是全球所有国家的一致路线，我们无法摆脱，也必须阶段性放弃过去那种“均衡发展”的思想。

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抱团取暖城市群是老生常谈的话题，但这次有了新意。积极推进京津冀协同发展，有序推进粤港澳大湾区建设，提升长三角一体化发展水平。制定出台成渝地区双城经济圈建设年度工作要点，推进一批重大项目和重大平台建设，开展经济区和行政区适度分离改革。印发实施长江中游、北部湾、关中平原城市群发展“十四五”实施方案，推动建立城市群多层次、常态化协商协调机制。有序引导其他城市群发展，深化基础设施、产业科技、生态环境、公共服务等领域合作。中国有多少城市群？密密麻麻共计19个。

但真正意义上的城市群有几个？你别不信，只有2个，大湾区和长三角。并不是把一堆挨得比较近的城市放在一起叫城市群，它们之间更需要“相亲相爱一家人”。核心大城带动周边小城，小城反哺大城，城与城之间互通有无，取长补短，差异化协作。所以你会发现，京津冀城市群，发展这么多年，依旧不温不火，就是因为北京一家独大，虹吸整个城市群，隔壁的天津，只出不进。

但大湾区就明显不一样，深圳把产业给东莞给惠州，广州跟佛山同城化，珠海作为国际窗口，对外吞吐信息和资源。所有城市分工明确，各有千秋。文件中还提到几个城市群，成渝、长江中游、北部湾、关中平原。成渝城市群的优势是双核，成都和重庆都是排名前列梯队的大城，各有优势，下面小弟众多，资源充沛，可以做差异化协作，是有未来的。尤其成都，人口已经突破2000万，房地产库存较小，房价上涨压力非常大，目前底部已经蕴藏着涨势。长江中游，关中平原，主要利好还是武汉和西安，这些核心尚未发育到有溢出产业的能力，接下来还是举全省之力发展一城，最终一家独大。北部湾，很多人没听过，我也很少听说，主要是广西和海南两省联合，这次提出来主要是为了培育沿海第四大城市群，主要利好南宁和海口。

但事实上，海口大概率不会跟北部湾掺合，人家有自贸港，2025年封关后就跟三亚双宿双飞了。城市跟人一样，永远是选择更有利的那个。概念很丰满，实际很骨感。城市群能不能做起来，归根结底要看核心城市是否有溢出产业和人口的能力，达到这样的水平，GDP起码在2万亿以上。这几年因为这个概念被套牢在城市群小城的投资客，数不胜数。归根结底没弄懂，城市群实现的可能性有多少。以后你去买房，如果售楼处小姑娘跟你大讲城市群，你就问她，多久能兑现呢？

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刀刃上新型城镇化主张人口聚集，强者恒强，那么小地方就彻底被淘汰了吗？并不是。文件里提到这么一句：推进以县城为重要载体的城镇化建设。支持一批具有良好区位优势和产业基础、资源环境承载能力较强、集聚人口经济条件较好的县城发展。说白了，还是优胜劣汰。看了一圈，能满足上面条件的，好像只有江浙一带的百强县，比如昆山、江阴、张家港、常熟、慈溪、义乌等等。这些城市自身产业本就很发达，在某种意义上，甚至可以跟北方的二线城市相抗衡。比如全球小商品中心义乌，10年人口激增62.5万，大街小巷都是开着豪车的小老板，财富效应促使楼市房价水涨船高，甚至一度超越浙江第二城宁波，直追杭州。城市能级不重要，重要的是人们愿不愿意来这里生根发芽。不看存量看增量，你要想一想，为什么哈尔滨、石家庄、临沂这些城市，虽然都是千万人口大城，但房价却一跌再跌，而江浙地带的小县城，房价甚至是它们的两倍。文件的第三部分，提到加快推进新型城市建设，主要目标还是“旧改+保障”。老小区装电梯，水电路改善，优化建筑物外墙和表面等等，今年预计要在全国内完成840万的量，我听说西北部、西南部一些小县城今年都有指标。之前不能住的二手房又能住了，拆迁户彻底失去希望，这意味着拉大了楼市的整体库存，稀释了需求，对地方楼市是利空的，会进一步加速房价的衰竭。旧改利空房价，而保障房则利好房价。保障房是时代主题，国开行推进，十四五期间，40个大中城市总体建设量将超过900万套，届时落地，会进一步加速年轻人向这些城市涌入。这都是肉眼可见的趋势。总的来说，这份文件是高层对时代变革的应对之策。过去我们有人口红利，地大物博，以为只要心够高，胆够大，任何地方都可以变成北上广深，但后来当人们开始不怎么生孩子后，发现“聚焦”才是抗风险的少有道路。城市要聚在一起，人要聚在一起，钱也要聚在一起。国家对于地方的规划，就是一笔笔投资，投资讲求回报，自然会放到经济运行效率较高的地方。俗称，花钱花在刀刃上。而对于经济效率低下的，最多只能做到求稳，在保民生层面多做工作，比如今年要求农村自来水普及率达到85%，县乡村道路联通。过去我们还听说西部大开发，东北振兴计划，但在这份新型城镇化的文件中，只字未提，想必大家已经知道了答案。