碧桂园服务还能救几家?

2021年下半年开始，行业的变化太过迅速，每日都会有新的事件产生，而多数的新事件都并不让人欢欣鼓舞，或焦虑，或忧愁，所知所感，压力甚深。违约，暴雷，裁员都成为高频词，即使无意传递负面情绪，但实实在在的行情和现状，着实让人感觉到寒冷和冰冻。个体能力有限，不能统筹全局，多数企业只能关注于自己的一亩三分地，基于此，能给予他人帮助，也愿倾力而为之，能救一把是一把，能拉一下是一下。

在物业并购潮中，碧桂园服务以一己之力，给予了部分企业一丝自救希望，对蓝光发展、富力地产、中梁控股施以援手，但就企业这一主体来说，力量也有限。“房住不炒”的政策边界下，暴雷企业仍在不断涌出，行业阵痛之下，碧桂园服务又能救助多久？救助多少呢？救助之后，自己的路又将怎么走通？

不能拉企业出泥沼

但着实也给了信心

2021年，房企频频出现流动性压力，暴雷事件层出不穷，出于自救的目的，房企优选将旗下轻资产的物业管理服务抛出去，能回流多少资金就回流多少资金，在物业管理的热潮之下，出售业务的企业也能获得一个相对不错的价格，也不失为一个不错的买卖。所以，2021年物业管理领域掀起了并购热潮，大企业并购小企业，大企业并购大企业，企业间交易的产生既在意料之中，也在情理之内。

从蓝光嘉宝到富力物业，到彩生活，再到2022年2月的中梁百悦智佳，碧桂园服务以一己之力拉了很多企业一把，这对于这些遭遇现金流压力的企业而言，碧桂园服务的扶持或也并不能从根本上解决企业眼下困境，并不能将企业从泥沼中拉出，但确实给了企业一定的信心，还能够有途径去自救，能找到企业愿意支持企业去自救，这对企业来说，还能够留存些许信心，些许希望，至少感觉还没到绝境，当资产出售无门，希望完全失去，那才是釜底抽薪的打击。

2022年2月14日，碧桂园服务一纸公告，明确收购收购中梁控股的物业公司中梁百悦智佳服务有限公司, 合共约93.76%股权，加上2021年收购的6.24%的股份，此次收购完成，中梁百悦智佳将正式成为碧桂园服务全资附属子公司，“小碧桂园”的一部分将正式成为碧桂园的一部分，戏剧性的一幕。

阵痛持续

碧桂园服务还能救多久？帮多少？

2022年1月，房企销售数据出炉之后，大家最深的感受一定是“怎么会这么差？”“1月的销售是真的差啊”。2月，人人期待的春节返乡置业潮也并没有出现，典型房企春节七天（1.31-2.6）的销售业绩均大幅下滑，多数直接跌至上年同期的1/3，数据着实难看，但想必人们也理解其中的缘由，消费者不愿意买单，不敢买单，没能力买单，市场怎么可能会有活力。

消费者的焦虑和犹豫情有可原，对于个人或普通家庭来说，房产购置属于特别大宗交易，不可能轻易做决定，做决策，内心的担忧战胜了对于房产的期待。

01

对经济的担忧，收入预期悲观

经济发展向好，人们的收入也会有保障，对于未来的预期也会更偏正向。2021年中央经济工作会议指出“中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”，经济增长承压，行业发展也必然面临挑战。从微观层面的感知，或者说从普通消费者的角度出发来看，很多行业的发展都并不景气，餐饮店铺倒闭频繁，教育、互联网、房地产裁员持续，人们的收入及对未来的预期极差，聚焦于优质的刚性需求才是优先级。

还有，行业整体政策从严的趋势下，针对消费者端的政策也不乏从严从紧执行的迹象，首套房贷款利率处在高位，对于普通的真正具有购房需求的消费者而言，这种压力也犹如巨石，大概率也不太可能愿意去买房。

02

对于房屋的正常交付和产品品质的担忧

由于部分房地产企业的频繁暴雷，让人们无形中加深了对于房企的怀疑和不信任，担心房屋不能按时交付怎么办？房屋质量不行怎么办？如果买到了不能交付的房子或者质量极差的房子，收入等同于打了水漂，到时只能是后悔莫及。

无论是哪种担忧，都深刻反映着消费者的悲观情绪，也折射出房企生存维艰的现状。消费者是其中最关键的一环，在外部融资严之愈严的当下，回款自然是最后一根救命稻草，倘若消费者都不愿意买单，即使预售资金监管全面开闸，企业又有何支撑？没那个基础。

前端不开门，后端不开窗。房地产企业未来的道路注定是难走的，怎么走，能走多远，都很难说。大家当下对于政策救市虽急切渴望，但也并没有过重的期待和预期，因为深知“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”已然划定了政策上限，和可供调整的空间，政策无论怎么动，都不可能超越已经划定好的边界，底线不能失。

所以，房地产行业将在较长时间内处于阵痛期，出清期。阵痛之下，三类企业大概率都将退出市场。

高负债、高杠杆、高周转的“三高”企业若不能在政策引导之下，实现由“高”到“低”的转变，或退出市场；重资产负担过重且无有效支撑和退出路径的企业也有可能退出市场；规模过小，毫无任何腾挪空间，偏居一隅，任何风吹草动都能动摇根本的企业也将失去空间。

房地产行业出清仍在持续，阵痛之下，不堪重压的企业都将退出市场，如果有物业管理业务，也将大概率选择出售以解燃眉之急，但到那时，价格是否还能理想，可能存在大大的疑问。而当前扮演着救世主的碧桂园服务又能再救助多少？从企业自身来说，它是否还有足够的能力去支撑对于同行的救助？即使能力仍然存在，又有多大可能不做严格的标的筛选？

驰援同行之后

又该如何走通自己的路？

碧桂园服务花巨资去救助陷入流动性危机的企业，不仅给了企业信心，也给了行业一定信心，至少在当前来看，还没有到穷途末路的地步。回归到碧桂园服务本身，在对同行施以援手之后，自己的道路又该怎么走？

作为理性的经济活动的参与者来说，不太可能有太多专门利人的精神和行为，做出救助同行的行为背后一定有其深刻的思考在内，或者已经摸索出未来可通畅行动的路径，至于碧桂园服务内心深处的思考如何，我们不敢妄自揣度，但从我们的角度出发，无论是并购标的企业本身，还是优选标的企业核心业务，其目的总逃不开对于盈利，对于赚钱的思考，逃不开对于四个优势的渴望。

1

掌握规模优势。从碧桂园服务上市至今，其融资和并购行为保持着同步推进，一边融资，一边并购，并购的最显性目的无外乎扩大规模，毕竟行业当前仍然处于规模英雄的阶段，有了规模，能够先掌握一些先发优势。

2

寻求成本优势。从成本上看，物业管理本身也具有规模化效应，当规模增长，管理项目密度更大，管理效率有提升的空间，成本也有降低的可能。

3

培养业务优势。碧桂园服务收购的标的中，涵盖的业务类型也相对多样，既有传统的住宅物业管理，商业物业管理，也有机场物业管理，建筑装饰，房地产代理服务等。既巩固了自身业务实力，又开拓了新的业务类型，完善了业务完善度，增加了赢利点。

4

铸就流量优势。规模的背后代表着什么？流量的力量，有流量就有需求，就有消费，就有生意，天量的流量集聚就形成了利润的入口。

规模扩大后固然能够带来众多优势，但是对企业而言，挑战也并未缺席，规模一定程度上也代表着风险：并购标的能否顺畅的融合？机制、体制、文化、人事等方面的差异性如何处理？新的业务模式是否能够走的通？流量能否为企业所用等等都有待企业努力和时间见证。