未来的房地产,会出现“10年牛市”还是“10年熊市”?

最近看经济学家管清友的一份演讲，谈及房地产的部分，要点如下。1.无论是1998房改至今，还是2008年至今，房地产其实是按金融机构的模式发展的，杠杆撬动资金，快速扩张。2.未来监管更严，房地产会从金融行业的模式，转向制造业模式，开发商拿地要用自己的钱。这个观点不一定是场面话，而是他真实的想法。

问题是，

已经习惯了资金不断“滋养”的房企，能受得了低杠杆吗？

当然不会。在去年底，预售制的取消，一度引发讨论，但也仅限于茶余饭后的谈资而已，在当下可行性很低。别说用自有资金拿地，开发商能把身上这一堆欠账还清就不错了，也不至于现在总是“借新债还旧债”。但是，大势滔滔，难以逆转，不习惯低杠杆的后果，就是掉队，或者说“破产”。今天看到21世纪经济报道的一则新闻，今年前10月，30强房企的销售金额已经占全国房地产销售额的一半。而在2011年，这一比例仅为15%左右。要知道，全国可是有几万家房企，前30家能有一半的市占率，剩下的开发商只能沦为小鱼小虾。截止11月下旬，已经有446家房企破产，按管清友的推测，低杠杆的环境下，它们绝不是排名前列批，也不会是最后一批。那么，“金融业”向“制造业”转变的过程中，房地产会发生什么变化？下个10年，会出现“10年牛市”还是“10年熊市”？

我们先从城市分化的角度谈起。

排名前列财经最近发了一篇报道，核心内容是“房租收益远不如银行利率，该卖房了”。50个全国大中城市中，平均租金回报率为2.2%，低于2年的银行存款利率（2.4%），租金回报率处于较低水平。一线城市平均租售比为1:636，售租比达53年；二线城市平均租售比为1:580，售租比为46.9年；三四线城市虽然房价相对较低，但租赁市场需求更加薄弱，租售比略低于二线城市，为1:556。哪里的租金更合理呢？结果有点令人意外，是哈尔滨，租金回报率为4.0%，租售比突破1：298，是50城中少有一个在国际租售比合理区间的城市。称的上是大城市，外来投机资金却不多，租金全靠省内务工人员带动。也就是说，单从长期持有房产的投资角度，任何热点一二线城市，都不再具备任何价值。按国际上的标准，要么租金继续涨，要么房价回落到合理水平，分子和分母必须靠拢，热点城市的租售比才能回归合理。不过，有一点我们要考虑清楚，哪些热点城市具备得天独厚的资源优势，哪些城市是可以被替代的。比如像成都、武汉、杭州、西安、郑州这样的强省会，科教文卫资源在省内首屈一指，房子带来的不单单是升值和租金受益，而是孩子上学、老人看病、年轻人找工作的刚性需求。即便像南京、济南、沈阳等省内双子星城市，省会所带来的资源堆积也不可小觑。反之，类似洛阳、徐州、绍兴、中山、珠海等地，虽然房价短期涨势如虹，终究面临教育、医疗资源的瓶颈。至于省内3线以下城市，不管是所谓的百强县还是重工业资源型强市，除非能强大到昆山这种级别，能享受到大都市的人口外溢，自身产业、交通的底子也够厚，否则房子只会越来越廉价。

再从货币的角度聊一聊。

目前市场上的共识是：房地产是货币的“蓄水池”。所谓水池，起到了沉淀的作用，如果多发的钱没有流入到楼市，就必然会流入到其他地方，日常消费品、餐饮、工业品。简单说：房子如果不升值，其他东西就会涨。举个例子，1990-2000年，广义货币M2增加了8倍，用CPI衡量的物价，上涨了101%。从2001年至2018年末，18年的时间里，M2增加了11.5倍，但CPI上涨不足50%。为什么这18年里，M2增速又提高了不少，我们却感受不到物价有多大变化呢？即便包含人力成本的餐饮、维修、家政之类的工作更值钱了，但电子产品、规模化生产的流水线产品，反而实实在在的降价了。显然，是因为这些钱都买成房子了。数据显示，1998-2018年，20年的时间中，全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年，13年的时间，我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元，增幅达13.7倍。假如像管清友说的那样，控制资金流入房地产，金融杠杆模式玩不转了，又会变成什么模样？其他东西不敢说，房产只要失去了“水池”的功能，必然会面临长期的“熊市”。当然，这个“熊”是宏观意义上的，并不是说房地产的地位会动摇。十几万亿的体量还会维持住，换房、改善房、户籍人口就地城镇化，上好学校，去大城市工作，去三甲医院就诊，需求的空间依然很大。我想强调的是，对个人而言，在时代的洪流面前是很渺小的。靠房产守住自己的“资产”，这一招以后可能不灵了。至于什么资产有接替房产的能力，容纳巨量的货币，可能是新经济中的某个模式，可能是权益类资产，也可能是其他实物资产。总之，不管是城市分化，还是货币流向，都意味着房地产已经无法走出“10年牛市”，相反，对绝大部分城市来说，“10年熊市”倒是很有可能。

经济日报说：

楼市是双向调节，大涨肯定不稳定，大跌也不是。

12月4日，经济日报发文指出：近来各地微调楼市政策，是根据自身情况作出的决策。当楼市有过快上涨趋势时，各地会进行相应的抑制。在出现大幅下降趋势时，各地也会出台配套措施，促进房地产市场保持稳定。保持房地产市场平稳，杜绝大起大落，是调控的目的所在。这些话虽然听起来有点“老生常谈”，却定下了未来房地产的基调。可以微涨，可以缓跌，唯独不能大起大落，十几万亿的房地产市场，已经深入到上下游几十个行业，如果出现动辄20%以上的振幅，是每一个身处其中的人所难以忍受的。有人可能会说，我不信，我就想买房子，因为过去20年的经历告诉我，房子还会涨。

这话猛一听也没错，但笔者想表达的是另外一个意思。

1998年房改，明确说要“把房地产作为经济增长点”，相信这句话的人，现在身家都是盆满钵满。2019年，我们说房住不炒，说房地产不能大起大落，也说了不将房地产作为短期刺激经济的手段，凭什么这次你就不信了？